2017年是长租公寓“万众瞩目”的一年。国家政策层面，租购并举的概念提出让各大老牌房企看到了除建房卖房之外的又一“掘金宝矿”，众多企业布局武汉长租市场，竞争日益激烈。中央顶层设计上，十九大和中央经济工作会议均明确指出要发展住房租赁市场特别是长期租赁。而具体到各地方政府，也陆续出台租售同权等鼓励发展租赁市场的各种政策。可见，随着国家政策的强力推动，租售并举的发展方向已成必然。
红璞公寓是中国近一年来发展速度最快的长租公寓品牌之一 由首家登陆a股的房地产综合服务提供商世联行全资控股。红璞公寓是世联行专注为解决中国房地产存量物业空置问题而打造的创新平台，产品瞄准青年长租市场，旨在为城市白领提供舒适的居住体验。在广州、深圳、武汉、合肥、杭州和南京等29个一二线城市均有布点，签约房源超过10万间。
世联红璞公寓自2016年进驻武汉，作为世联红璞公寓重点发展城市，目前武汉三镇已经火力全开。武汉开业最早的曙光星城店和江汉大学店，入住率接近100%。经过不断的拓展和创新，目前已签约超2万间，在运营间数超3000间，在装修中的超3000间，2018年计划总运营数将超过10000间。
武汉红璞已经开业项目： 1、曙光星城店 2、都市礼遇店 3、江汉大学店 4、阳逻武汉soho店
武汉红璞即将上线项目： 1、光谷旗舰店 2、汉阳旗舰店 3、洪山家园店 4、中醇化项目 5、幸福时代店
一、租赁市场政策背景解读
(一)宏观政策
国家多项政策鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业
(二)武汉政策
1、武汉率先出台了一批培育和发展住房租赁市场试点工作的扶持政策
2、武汉出台“房”的“黄金50条”
【小结】
宏观政策
1、2017年中央发布一系列政策，鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业。多地也出台了针对租购同权的政策，增加租房者获得的收益;
2、利用集体建设用地建设租赁住房试点;
3、租赁市场资金渠道逐步拓宽，除资产证券外，银行以及互联网积极介入租房租赁市场。
武汉政策
1、国有企业、混合所有制和民营企业参与住房租赁市场试点;
2、探索利用“城中村”改造产业用地和工业园区配套用地建设租赁住房;
3、政银合作模式下住房租赁交易服务平台在全国省会城市中首家上线。
二、武汉租赁土地市场篇
(一)武汉租赁土地市场
全年租赁土地供应仅一宗，对比全国还处于探索阶段
数据来源：上海土地市场官网、武汉市土地交易中心官网
1、2017年武汉土地成交建筑面积4703万方，同比增长4%，成交金额1558亿，同比增长39%。租赁用地供应成交仅1宗，6.2万方，8060万元。
2、类比全国,上海目前已经挂牌成交30宗租赁地块，武汉租赁土地供应还处于探索阶段。
(二)人才公寓
1、卓尔获得武汉首宗以大学毕业生为对象的公寓地块
卓尔底价获首宗大学生公寓p(2017)150号地块 地块位于滠口街巨龙大道以南、泵站河以西，净用地面积约2.5万平方米，最大建筑面积约6.2万平方米，竞买保证金和起拍价均为8060万元。
该地块为武汉首宗以大学毕业生为对象的公寓地块 根据要求，竞拍人须承诺，“地块不得建设成套住宅，主体建筑物自持比例不小于30%，自持建筑只能长期对外租赁，租、售对象须为留汉创业、工作的大学毕业生，租、售价格须低于市场价20%。”随着这宗地块的成交，“八折买房”政策也迎来实质性进展。
2、2017年武汉首批上线3605套，主要集中在汉口、东湖高新区
2017年，武汉3605套人才公寓上线，总建筑面积约18.5万方，并在陆续新增中。主要集中在企业集中的汉口、东湖高新区，大多数人才公寓房源由政府投资，租赁所得。
(三)集体建设用地
武汉东湖高新等四区将试点集体建设用地建租赁房，将陆续推出人才公寓
国土部和住建部联合发文批准武汉等11城市“利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案” 。试点项目选址重点在产业园区、科创园区、大学园区等周边，优先利用农村闲置地、废弃地，以支持产业发展、完善区域功能满足市场需求，试点项目户型以90平方米以下为主。
【小结】
1、国家对租赁市场的大力推荐，已从政策层面落实到了土地出让环节;未来几年租赁用地多元供应会继续加大，租赁房供应大幅增加。
2、在土地供应端打破政府的独家垄断，在租赁房屋开发主体端打破开发商的垄断，将集体建设用地和非房地产企业纳入供给主体，实现多主体供应。
3、对于企业来说，如何尽快通过业务创新探索出适合企业特点的租赁业务模式，将是企业在这些城市的战略聚焦，并实现弯道超车的重要方式。不少运营商开始参与公租房、人才公寓等政府、国企项目的规划与托管业务，合作模式日益多样化。
三、武汉市场租金分析篇
(一)租金分析
1、武汉租金水平处于全国中位水平
截止到2017年年底，武汉市住宅平均租金为29.2元/月㎡，在全国31个省会和直辖市城市中名列第9位。平均租金环比上涨的城市有19个，武汉排名第7;
2018年1月武汉市住宅平均租金上涨至30.12元/月㎡，环比增长0.57%;
与历史数据相比，武汉市住宅租金比较稳定，同比和环比涨幅较为均衡，没有出现大起大落。
数据来源：中国房地产协会 中国房价行情网
2、武汉租金水平较稳定，且处于稳步上升趋势
2017年武汉租金水平一直处于稳步上升趋势，与历史数据相比，武汉市住宅租金比较稳定，同比和 环比涨幅较为均衡，没有出现大起大落。
数据来源：中国房地产协会 中国房价行情网
(二)供应量分析
武汉市七大中心城区中，除了青山区以外，其他六区的待租房源量位居前列，其中又以武昌区为最高;东湖新技术开发区的房源量居于第四位，印证了高新区的巨大人口数量和房地产市场的高活跃度。东西湖、江夏、黄陂作为远城区中人口较密集的区域，房源量也不少。
数据来源：中国房地产协会 中国房价行情网
(三)租金分析
1、六大中心城区单位租金位于前列，近郊城区租金略低，远城区和中心城区相比差距明显
从行政区来看，六大中心城区单位租金位于前列，均在25-30元/月㎡，江夏区、东西湖区、青山区和蔡甸区等近郊城区的租金在16-22元/月㎡，四大远城区的租金最低，最低的汉南区仅12.85元/㎡月。
数据来源：中国房地产协会 中国房价行情网
2、交通便捷性对租金影响较大， 靠地铁口的房源租金高
地铁房的单位平均租金为32元/㎡月，无地铁房的单位平均租金为27元/㎡月，从平均上来讲，武汉市一个靠近地铁盘的老旧小区，与一个没有地铁只有公交的新房子，两者租金存在一定差异。这意味着，靠近地铁的房源或者好地段，是影响出租率和租金的重要因素。
【小结】
市场租金分析
1、武汉市目前的住宅租赁市场在全国处于健康稳定、稳步上升的状态，租金水平处于中等水平;
2、七大中心城区中，除了青山区以外，其他六区的待租房源量位居前列;
3、六大中心城区单位租金位于前列，近郊城区租金略低，远城区和中心城区相比差距明显;
4、交通便捷性对租金影响较大，靠地铁口的房源租金高。
思考与建议
1、上交通便捷性对租金影响较大节描述的住房租赁新政意味着未来将有一大批低成本土地入市，这对于抑制高房价、高租金或产生一定作用;
2、市场上住房的形式和种类将更加丰富。未来住房会分成商品房、租赁住房和政策性住房三种。租金水平也会随着住房种类而产生一定程度的差异。
四、武汉长租公寓竞品市场篇
(一)武汉市场概览
1、品牌长租公寓房源较少，租赁市场潜力巨大
武汉市住房租赁需求旺盛。据《2017年武汉市统计年鉴》，截至2016年底，武汉市净流入人口约242.77万人。据武汉市房地产中介机构抽样调查，全市住房租赁需求约253.32万人。
目前武汉长租公寓市场虽然处于发展初期，但却呈现爆发式增长。自2015年引进长租公寓模式后，武汉目前已涌现出世联红璞、龙湖冠寓、魔方、可遇等20余家品牌长租公寓，运营的公寓约5万间，其中集中式公寓约6000多间。
作为全国首批开展利用集体建设用地建设租赁住房的试点城市，武汉流动人口租房比例预计将达60%~70%，住房租赁需求旺盛，未来市场巨大。
(二)市场企业概况
“四大派系”瓜分武汉长租公寓市场，国家队进场
全国知名度较高的世联红璞、龙湖冠寓等集中式品牌公寓在武汉布局力度加大。朗诗、旭辉领寓、万科泊寓、you+等开发商品牌也有意向进驻武汉市场。
开发商和打通资本渠道的玩家将占有优势，从参与主体与经营模式来看，政府平台与地产开发商占据资源与资金优势，地产服务商客户获取能力强，酒店类主体经营能力佳，创业型机构具备创新等先发优势。
(三)首批住房租赁试点企业公布
世联红璞等26家企业入围，“三大派系”和国家队包揽全部名单
2017年9月29日，在武汉市住房租赁试点工作领导小组第二次会议上，明确第一批26家国有企业、混合所有制和民营企业参与住房租赁市场试点。市场上的房地产开发商、房地产服务商、品牌机构三大派系和国家队包揽全部租房租赁试点企业名单。
(四)市场概况
1、集中式公寓发展迅速，全国性散收式品牌积极入场
集中式长租企业：以世联红璞、龙湖冠寓、魔方公寓为代表的集中式长租企业发展迅速。各集中式品牌公寓也在积极拓展房源并筹备上线。
分散式长租企业：2014年开始优客逸家深耕武汉市场，知名度高。2017年底又有两家全国性品牌自如公寓和蛋壳公寓入驻武汉市场。
数据来源：各大品牌官网及同业交流采集，世联红璞综合整理，可能涉及实时变动，仅供参考
2、国家定调租赁市场，大型开发商将加快布局进场，资产证券化将成为市场常态、长租公寓企业上市将成为趋势
(五)集中式公寓
1、多品牌布局抢占市场热点地区，市场竞争加剧
武汉市场集中式公寓主要集中在客源充足(商圈、高校聚集地、工业园区)，交通便利、配套设施成熟的城市热点地区。
2018年将竞争更加激烈，热点地区的存量房资源将变得稀少。集中项目分布图上来看，三环内武昌白沙洲地区和青山地区还没有集中式品牌公寓入驻，随着政府的规划落实和招商引进、企业入驻，以及在建地铁7号、5号线的竣工，市场潜力将逐步释放。
数据实时更新，房源数仅供参考
2、产品设计感更强，价格更高
集中式房源主要以20~37㎡的单间配套为主，设计感较强，租金水平总体较高，中高端为主。
冠寓公寓品质档次较高，配置相对较好;可遇公寓配置较为精简;红璞魔方装修较为温馨。
3、集中式案例介绍：冠寓香港路店
(六)分散式公寓
1、房源获取相对灵活，提供增值服务有限
目前武汉市场上优客逸家和吉家江寓的房源体量较大，优客逸家主要集中在三环内和光谷地区。
分散式公寓和集中式相比，收房灵活，更加容易获得区位较好的房源，房源持有量较大。但是房源比较分散，服务半径大，增加人员则提高成本，减少人员则管理低效，当前提供的增值服务有限。
2、价格弹性大，产品风格多样
分散式多以合租单间和整租套房等住宅产品为主，租金覆盖范围较广，中低端产品为主。
蛋壳、吉家、自如公寓配置较为简单;优客逸家配置颜色较为多样化。
3、分散式案例介绍：蛋壳公寓
蛋壳公寓2017年11月进入武汉市场，主要以分散式房源为主;房源主要集中在长江以南的武昌区，洪山区以及江夏区。
(七)政府平台公司
1、拿地成本低，租金价格实惠
2017年10月武汉市公布第一批26家企业、3个租赁住房试点项目，其中市属的6家国企平台公司入围。其中武汉城投推出了集中式长租公寓品牌天橙公寓，其2个项目入选租赁住房试点项目。国有平台公司坐拥政策扶持、财政补贴的先天优势，投入成本比市场上商业企业低，优质项目资源获取容易，租金价格较低，会对中小企业形成冲击。
【小结】
1、 市场概况
2017年开发商、房地产服务商、酒店、品牌机构“四大派系”瓜分武汉长租公寓市场，政府平台公司进场完成首批租赁房源供应的探索。武汉集中式公寓发展迅速，世联红璞和龙湖冠寓积极拓展签约房源。此外，全国性散收式品牌公寓自如友家、蛋壳公寓积极入场。
2、企业动态
国家定调租赁市场，大型开发商将加快布局进场市场竞争日益激烈，资产证券化将成为市场融资的常态、长租公寓企业上市将成为企业的目标。
3、集中式公寓
2017年全国性集中式品牌公寓布局武汉市场，万科泊寓、you+、旭辉领寓等均在积极洽谈项目，世联红璞、龙湖冠寓积极拓展房源，成果明显。魔方公寓、本地品牌可遇布局较早，在摸索自身特色的道路上积极探索。
4、分散式公寓
武汉分散式公寓市场发展较早，优客逸家、集家、吉家江寓等全城布局，规模较大。2017年底、蛋壳公�...