作者: 买房小妹
本周，武汉将迎来十一长假后的首场土拍。
根据武汉土地市场网公告文件，10月18日和19日，武汉将通过网上挂牌和现场挂牌两种方式出让7宗地。从土地用途性质来讲，本次挂牌地块并无纯住宅性质地块，除开位于蔡甸的p（2018）101号和南湖的p（2018）088号两宗地块部分将用于兴建住宅外，其余地块以工业用地、商服用地为主。
需要注意的是，位于蔡甸中心区的p（2018）101号商住地块摘地条件十分严苛，达到熔断价位后设定的三层“竞配建”环节将渐次拉升地价至一个新高度，有望突破此前正商此前创下的4000元/平米的楼面价记录；此外，该地块开发需拆迁安置部分涉及到约200余户村民拆迁，且按照规定，需要该地块土地竟得人首先向武汉市供电公司报送“高压线路迁改方案”，故对于竞地方而言，拆迁难度亦不小。而光谷东的2宗商服地块，则对自持年限、引入企业排名或资质提出了细化要求。
在当前市场略微清冷的大环境之下，多宗地块将底价成交还是将出现多个开发商竞拍，需要拭目以待。
蔡甸老城区核心板块商住地设多重关卡
拿地成本最高或破6000元/平米
来自挂牌文件的相关资料显示，p（2018）101号地块位于蔡甸区蔡甸街新天大道与莲花湖大道交汇处以西、蔡甸区蔡甸街莲花湖大道与茂兴路交汇处以东（蔡甸街独山村），土地面积103255平方米，土地用途为住宅、商服用地。地块分为a、b两块，其中a地块容积率为2.0，b地块容积率为1.2，a地块最大建筑面积约73668 平方米，b地块最大建筑面积为约79705平方米，地块总建筑面积约为153373平方米。
该地块保证金为38345万元，起始价38345万元，起始楼面价约2500元/平，出让最高价61350万元，出让最高楼面地价约4000元/平。
该地块要求：
1、按照装配式建筑相关技术指标，装配率不得低于50%；
2、a地块，商业服务业面积不低于a地块总建筑面积的20%；
3、该宗地块需配建幼儿园（6班），用地面积不低于2700平方米，建筑面积不低于1940平方米。
但是，除了以上要求之外，该地块另外还设定了地块熔断后的相关竞拍规则。土地“熔断”后直接进入“竞配建”环节，“竞配建”包含“竞配建公园”、“竞配建公共租赁住房”和“竞无偿移交商业建筑面积”。即先竞配建公园，竞拍总价达到1.5亿元后仍有竞争的，则转为竞配建公共租赁住房比例，若竞争达到住宅规划建筑面积上限后仍有竞争的，则转为竞无偿移交商业建筑面积。
武汉新景祥房地产顾问有限公司策略中心就竞拍至各个环节的摘地成本进行了相关核算。
分析数据表明，该地块的入场费达2500元/平米（+200元/平米），即底价成交；
第一轮晋级即熔断4000元/平米（+200元/平米），即熔断价成交；
第二轮晋级4978元/平米（+200元/平米），即竞配建公园环节成交；
第三轮晋级6190元/平米（+200元/平米），即竞配建10%比例的公共租赁住房 ；如进入第四轮晋级环节，该地块拿地成本则更高。
【备注：①以上数字为竞得者竞得该地块的楼面价上限；②公共租赁住房比例按照武汉市相关要求设置为10%，建面约1.4万方，住宅/商业建安成本按照2500元/平推算，公租房成本1个亿左右；③（+200）为土地竞得者自行出资解决高压线入地工程成本折算楼面价。】
尽管如此，该地块或许仍将引来不少开发商竞拍。众所周知，随着中海、金地、越秀、中建三局、正商、碧桂园等品牌房企的纷纷入驻，地铁4号线延长线的行将开通，相关城市配套规划的落地，蔡甸老城区正在迎来最好的发展时机，房价也因此水涨船高。本次挂牌出让的地块距离地铁4号线蔡甸广场站约400米左右，且周边配套成熟，项目1.5公里范围内拥有蔡甸广场、中百仓储等商业，教育资源方面有蔡甸第六小学、高庙小学、高庙中学、幸福路中学、汉阳一中等，另外还有武汉济和医院和蔡甸区人民医院。在交通配套方面，公共交通亦相对便捷，如果自驾出行，绕城高速也可以达到快捷出行的目标。
目前，蔡甸区楼面价最高地块为河南正商于2018年8月30号以楼面地价4000元/平拿下的p（2018）062号地块，该地块距离本次出让的p（2018）101号地块较近，均为准地铁盘。在项目的售价上，地块周边依山龙郡、越秀翰悦府、恒瑞上城、龙庭华府、中国核建锦城等新房项目。其中越秀翰悦府前段时间刚刚开盘，开盘均价8500元/平，含2000元/平的精装修。
光谷东2宗商服地块或为定制地
企业综合运维能力要求高
除了蔡甸商住地要求颇多之外，在本周的土拍中，位于光谷中心城的p（2018）104号、105号地块也设定了诸多竞拍条件。
其中，p（2018）104号地块位于东湖新技术开发区神墩三路以北、松涛路以西，土地面积21757.04平方米，土地用途为商服用地，容积率为地上6.8，地下0.82，保证金为34166万元，起始价34166万元，起拍楼面地价为2279元/平米，其设定竞拍条件如下：
（1）本宗地须建设面积不少于3万㎡的商业广场，须由竞得人自持经营，项目竣工验收后10年内不得对外分割转让、销售。
（2）本宗地竞买人须承诺引入不少于1家（含1家）世界500强（以2017年美国《财富》杂志公布的企业名单为准）的境外软件类企业或其合资企业入驻经营，并提交合作协议与相关证明材料。
（3）本宗地竞买人须承诺引入不少于1家（含1家）境外国家的国家级文化商贸交流平台（包含主题馆、分馆、区域展示中心等），且该平台已在国内一线城市自贸区内开设，并提交合作协议与相关证明材料。
p（2018）105号商服地块位于东湖新技术开发区神墩三路以南、松涛路以东，土地面积8345.44平方米，土地用途为商服用地，容积率为2.4，保证金为3501万元，起始价3501万元，起拍楼面价为1748元/平米，其设定竞拍条件为：
（1）本宗地规划建设企业总部或区域总部，建筑总面积全部由竞得人自持经营，不得对外整体或分割转让、销售。
（2）本宗地竞买人须承诺引入不少于1家（含1家）获省级以上行政主管部门认证的高新技术企业入驻经营，该引入企业须具有由国家保密局颁发的“系统集成及软件开发涉密甲级资质”及住房和城乡建设部门颁发的“电子与智能化工程专业承包壹级资质”，并提交与相关企业签订的合作协议。
（3）本宗地竞买人须向武汉东湖新技术开发区管理委员会咨询相关政策，充分了解项目基本情况及后续建设要求。
由挂牌文件要求可知，符合地块设定的企业并不多，对企业综合运维能力要求极高，业内推测或为个别企业的定制地块。但这也较符合光谷中心城此前诸多地块出让的一贯调性，即高标准、严要求出让相关地块及引入企业。
目前，在以上两宗地周边已有诸多品牌房企及高科技企业入驻，如果成功出让，势必将为光谷中心城建设推进再添助力。
2018武汉土拍再破千亿？
难了！
一直以来，楼市转凉不全都表现在新房的成交上，土地成交上的变化也是一个尤为鲜明的表现形式。
细心网友不难发现，今年武汉的土拍似乎少了一些刀光剑影，你争我夺，更多的是归于平淡，尤其在刚刚过去的第三季度，不少地块都以流拍做结。
根据圈圈不完全统计，2018年前三季度武汉成交地块约100宗地块，土地出让金约640亿元，而这其中一季度土地出让金就已经超过400亿元。而这一数字与去年前三季度卖地约920亿元相比，下滑的不要太多。
如果你说这是因为主城区土地稀缺，远城区地块出让太多。那么圈圈要说的是，难道今年没有狠地块出让么？答案当然是否定的，二七滨江、硚口、光谷东都有高价地块挂牌。但结果呢，除了极少有溢价外，几乎都是底价成交，甚至还有主城区热门地块流拍。
所以就目前的情况来说，我们可以大胆猜测，除非接下来的两个月再挂牌几个巨无霸地块，就像平安的杨泗港地块，远洋的归元寺板块地块或复星的汉正街地块，再有天降神兵高溢价摘得。不然今年的土拍成绩要突破去年的1500亿是很难了，而能不能突破千亿，圈圈觉得都比较悬了。
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