阅 读 提 示
以北京房租大幅上涨引发的争议，让租客们心里慌，也让有关部门陷入了尴尬的境地：
“决遏制房价上涨”“房住不炒”还没摆平，房租又开始坐火箭了，赶紧要控制“房租不炒”了，如果说房价关系民生，那么，房租更是民生中的民生、刚需中的不锈钢了！
曾经，批判中国楼市畸形发展，房价租金比严重不合理，万万没想到，现在是以房价稳定、租金上涨的方式向合理迈进。但这种“合理”，是谁想要的？
至少在目前，大家似乎找到了攻击的目标：以自如为代表的资本！都是“逐利者”们，不计成本的扩张房源，囤积居奇哄抬租金，再金融资本模式谋利！
是这样吗？这种争论，一时半会得不出令人信服的结论。因为，确实有多种因素导致房租上涨，比如，供不应求、求职季、开学季、大规模拆迁、外来人口增多等等。
但令人惊奇的是，大家突然发现，在各种机构公布的房租上涨排行榜上，都没有武汉——那个新晋中国网红城市、频频登上中国各类十强城市榜单的城市、那个最早喊出“五年留下百万大学生”抢人口号的城市、那个中国房产销量最火的城市、那个房价三年翻一倍的城市.......的身影！
一线城市房租猛如虎，武汉房租稳如狗！这是一种什么操作？什么原因？先来看一篇湖北日报的专题报道！
以下为报道原文——
连日来，北京房租暴涨的新闻刷屏了不少人的朋友圈。
《2018年7月中国城市租赁价格指数报告》显示，在其监测的35个城市中，有10个城市7月租赁价格指数环比上涨，北上广深4个一线城市全部在内。
武汉房租价格是否上涨？房租涨价是否需要监管？湖北日报全媒记者进行了走访调查。
武汉房租相对稳定
6月20日，武汉房地产经纪行业协会发布武汉租赁市场统计数据。据统计，武汉市租赁住房家庭约占全市家庭总数的22.5%，全市住房租赁人数约253万人。中国社科院财经研究院数据显示，全国租金最高的仍是一线城市；二线城市中，除杭州、苏州、珠海等长三角和珠三角城市外，全国大部分二线城市的单套租金水平在2000元—2800元/套/月区间。武汉单套租金约为2800元/月，较其他中部城市稍高。
武汉房地产经纪行业协会负责人称，从租金变化趋势来看，一线城市租金呈明显增长态势，武汉等二线城市房租相对平稳。
贝壳研究院数据显示，武汉8月租金水平为34元/月/平方米，环比7月上涨0.3%，同比2017年8月下跌0.6%，近一年租金稳定在34元—35元/月/平方米，租金表现较平稳。
2017年毕业于华中科技大学的彭大古，去年起和朋友在南湖合租一套三居室的长租公寓。他说，入住两年来，房租并未上涨，“因为经常去北京，跟北京朋友相比，感觉在武汉租房要轻松很多。”
规模化租赁企业在汉未占据垄断地位
此轮北京房租暴涨，矛头纷纷指向了自如公寓、蛋壳公寓等规模化住房租赁企业。曾任我爱我家集团副总裁的胡景晖称，以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%争抢房源，人为抬高收房价格，这些长租公寓重装修、n+1出租模式加剧了租房价格上涨。
8月21日，记者走访武汉多地发现，目前，武汉虽有多家规模化租赁企业入驻，但暂未形成市场垄断地位，租赁企业更多是收集毛坯房源，装修后做长租公寓隔断出租。家住鲁磨路的张威（化名）将1000多平方米的毛坯还建房整体出租15年，价格为38元一平方米。他说，自己出租每平方米要高3元到5元，“打包给租赁企业打理，省时省力。”
黄飞（化名）则仍选择通过中介出租位于中北路的房子，而不是和长租公寓合作。他说，长租公寓一般收集毛坯房，再隔成好几间，他担心会对房屋造成影响。
武汉房地产经纪行业协会负责人称，目前，武汉机构化、规模化住房租赁企业仍处于初级阶段。据统计，2017年武汉代表性公寓企业实际管理的房源量约5.4万间，占市场租赁房源的比例约4%，远低于北京的近20%。
房租难有较大上涨空间
“武汉房租难有较大上涨空间。”8月21日，中国指数研究院(华中)市场研究总监李国政接受记者采访时称。武汉新建商品房销量连续多年居全国前三，存量房市场大，租赁房源充足。同时，武汉是多中心格局，租赁需求不至于过度集中于某一区域，造成供求失衡。
他提醒说，规模化租赁企业确实对租金上涨有一定的推动作用，应警惕租赁企业扫荡中低价位的房源，装修后溢价出租。“多数长租公寓背后有资本推动，当一家企业在一个片区掌握5%以上房源时，就可通过规模化效应推动租金上涨。”
行业研究人士钟涛认为，武汉的租金将继续保持稳定，不会出现大幅的上涨。从长期来看，武汉的租赁市场供需矛盾相对缓和；短期来看，武汉租赁客源在6月毕业季到达年内高点后开始持续下滑，7月和8月新增客源量环比分别下滑16%、13%，预计下半年，武汉租金将依旧保持平稳。
武汉房地产经纪行业协会负责人表示，解决房租难题可参照深圳和重庆。深圳单套房屋租金，中等价位比北京、上海低一半，主要原因是有大量城中村，解决租房难题；重庆前些年新建了50万套公租房，市民有较大的选择空间。政府部门牵头加强租房保障，才是根本之策。
来源：湖北日报黄磊
延伸阅读
问：湖北省租赁市场发展如何？
答：湖北省有住房租赁需求的约565万人，其中武汉市253万人，主要为新就业人群;宜昌、襄阳、十堰等8个人口净流入城市，租赁需求约113万人，主要为 外来务工、征收过渡、学区陪读等需求;其他市县为人口净流出地区，租赁需求约199万人，主要为中低收入家庭租房需求。
目前，湖北省购买新房、二手房、租房的比例约为7:2:1，租房占比10%，远低于发达国家的35%-70%，“重购轻租”的观念仍然存在。截至7月份，武汉、宜昌、襄阳、十堰4个国家或省级试点城市，共筹集了租赁住房4.8万套(间)，将新建租赁住房18.7万平方米。
武汉市要力争用3至5年时间，将租购比从1:9提高到3:7。督促武汉市在东湖高新、白沙洲等新就业人群集中的区域，新建、配建租赁住房，力争年内开工14.5万平方米。另外，湖北省优化服务促进租赁房市场发展。其中，连续足额缴存公积金满3个月的无房家庭，可每12个月提取一次公积金用于支付房租。
问：武汉房租为什么能够做到不涨？
答：1、武汉新建商品房销量连续多年居全国前三，存量房市场大，租赁房源充足。同时，武汉是多中心格局，租赁需求不至于过度集中于某一区域，造成供求失衡。
2、租赁人群及市场结构。多以学生、新市民、务工人员为主，租金承受能力有限，单间价格800元以下为主。租赁市场以个人房东为主，机构占比不到4%，以中低价房源为主，议价空间较大。
3、保障房政策落实好。武汉保障性住房建设在全国属于较早的一批，公租房、经济房、廉租房落实力度较大，目前主要以公租房为主。
武汉实施“百万大学生留汉创业就业工程”，在全国率先提出“让更多留汉大学生以低于市场价20%买到安居房、以低于市场价20%租到租赁房”，已规划和建设14个“长江青年城”，总规划用地面积达9000亩，建筑面积约800万平方米。
2017年7月底，武汉招才局公布首批12个区的人才公寓配租公告，房源共计2003套。配租房源中有的是精装，有的是普装，均配置有热水器、空调、床、衣柜等家具家电，租金普遍比市场价便宜三成。
2017年8月，武汉市人才公寓首次集体交付，比如江岸区拿出城区项目，长投汉口年华96套，丹水国际40套，月租金分别为18元／平方米，16.5元／平方米，物业管理费1.44元／平方米，月租金和物业费总计不超过800元，低于市场租金的50％以上。
2018年6月9日，武汉首批“市场价8折”大学生安居房——新港青年城对外摇号销售，均价6800元/平方米，购买条件：毕业5年内的大学毕业生，拥有本市户籍，在本市创业就业满1年，家庭在本市无自有住房，且3年内无住房交易记录。
（武汉大学生人才公寓配租现场）
问：长租公寓机构是房租上涨的主要推手吗？都是资本惹的祸？
答： 这个比较难回答。
2015年中国发生股灾，国家队进场救市，主要出手蓝筹股、成分股、指标股，一是稳定大盘指数，二是稳定散户人心，利用少量资金也可达到救市目标。反过来理解，就能明白租赁机构在个人房东为主的租房市场起到的作用的了，市场份额未必很大，但示范效应、推动效应不可小视。
实际上，对于市场预期的调控，也是楼市面临的新课题。至于资本的推动作用有多大，不好说，可以看下具体案例。
2017年1月，魔方公寓曾发行我国首单公寓行业abs产品，引起轰动。基于北京、上海、广州等一二线城市经营的30处物业的4014间公寓未来三年的租金收入作为底层现金流，采用“专项计划+信托受益权”的双spv架构设计，发行规模3.5亿元，当时实现了全部优先级证券的aaa评级。
2017年8月15日，长租公寓品牌——自如以资产服务机构身份，成功发行租房市场首单房屋租金分期类abs——“中信证券-自如1号”的房租分期信托受益权资产支持专项计划。发行规模5亿元，本专项计划优先级票面利率5.39%。中介机构包括外贸信托、中诚信评级、大成律师事务所、立信会计师事务所、中证信用等。
2018年1月16日，自如集团a轮融资40亿，成为长租公寓行业单笔融资规模最大的企业；
2018年5月8日，自如2号储架式abs项目在上海证券交易所五楼交易大厅举行挂牌仪式。自如正式获得20亿元储架式abs发行额度，成为租赁市场首家以房租分期作为底层资产获准储架发行的机构。
都说租赁很难赚钱，但是根据媒体报道可知，在2017年8月时候，按地域划分，自如北京已实现微利，上海、深圳等新拓展城市还处于成本投入期。当时成功发行的abs，来源于自如变租金“季付”、“半年付”、“年付”为信用“月付”的管理方式。
金融人士点评：自如在做租房分期的债权，从下端租客应付账款入手，其实把租房分期构成一个债权的形式，做成类似信用卡分期的形势，进行资产证券化。
租金支付是城市青年十分重要且频次稳定的持续性日常消费，当公寓运作和财务规范后，市场认知度高，更容易得到资本和专业机构的青睐，从而获取更多且更便宜的资金，从长远来看，依托于租房形成的消费信贷资产必将成为交易所abs市场备受关注且潜力巨大的金融产品。
但是，现在大家把资本看作房租上涨的推手，那么为什么越来越多的租赁企业资本运作能够成功实施？
因为这是国家倡导和支持的大方向！
国务院办公厅2016年6月印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，2017年7月18日，住建部证监会等九部门又联合发文《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，曾经提到：
重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（reits）。
为什么？
国家要发展租售并举，加强住房保障工作，但是在短期内，仅仅依靠政府，无法提供足够房源实现这一目标，因而吸纳资本进入，希望在短期内形成规模供应，但是，在中国现有的土地、金融、税费等条件下，租赁是一门亏本的生意，大家没有积极性，怎么办？于是就在土地、税费、金融等方面开口子，允许创新，拿出优惠政策吸引大家进来。
于是我们这个市场一下子就热闹起来了。经纪机构、房地产企业、社会资本、酒店行业，都来大力支持政府工作了！但是，政府的意图与社会资本的想法，肯定是有偏差的。
这个，就是目前出现问题的原因。下一步，估计还要打一些政策补丁，出台一些监管细则，逐步的去达到参与各方利益的平衡，这也不稀奇，改革就是摸石头，相关部门这方面也是有经验的，这也是楼市调控的常规操作。
end
（文/政国策 地产与城市研究员）