1个小单间租金涨5成背后:资本升级了存量 但没增加供应
近期，自网络流传“天通苑西二区120平米三居室房源，经长租公寓竞价后收房价格上涨”之后，中介恶性竞争导致房租暴涨的声音就甚嚣尘上。
8月17日上午，原爱我家集团研究院院长胡景晖在电话交流会中直指房租暴涨最主要原因就是以自如、蛋壳为代表的被资本推动的长租公寓运营商，争抢房源，引来舆论围观。
一时间，房租上涨的背后推手被指向了以自如、蛋壳等为主的租赁企业。同时，也引来了北京住建委的约谈。
同小区小单间年内涨价近50%
27岁的高彤（化名）已在北京租了两年的房子。即便拥有体面的工作，但在她看来，北京不仅房价高，现在连房租也高的离谱了。
今年5月，由于结婚的原因，高彤退掉了位于北京市朝阳区常营站与草房站附近的一间合租房，该房源属于五环外。
据高彤说，过去的2年里，该房源的租金价格一直维持在2400元/月左右，但就在她退租后，了解到的情况确是租金500元、500元的往上提。
据高彤介绍，她搬走后，这间房源给一个朋友续租过，租金价格为2900元/月，但由于房子出现漏水问题后就退租了。
转眼，高彤的朋友在同小区的同一栋楼里租下了一间同户型的房源，但租金却猛然涨到了3500元/月，等于房租上涨了接近50%。
据澎湃新闻了解，3500元/月的价格只是一间房间的租金，以一套房源有三个房间为例，也意味着一套房源的整体价格将近万元。
“毕业的时候通过一家不知名的中介机构租了房子，房租比较便宜，1700元/月，但是一套房子里面住了5户，并且在退租的时候要求支付折旧费，不给退押金。找知名的租赁企业是不得已为之，但是最省心的一个办法，至少明码标价，不用担心太多坑。”高彤说道。
资本推动下 长租公寓加速扩张
贝壳研究院发布的《2018年中国住房租赁白皮书》指出，2018年，是我国租赁行业超速增长的一年。从机构渗透率看，行业的机构化率进一步提升，众多参与者纷纷试水住房租赁领域，一线城市新开公寓门店增长率超35%。
在租赁市场纵深发展的过程中，机构渗透率提升，表现为开发商持有、房地产基金的介入房源机构化持有，专业住宅租赁运营机构的崛起。《白皮书》指出，目前在所有房地产领域当中，住房租赁是唯一仍有政策红利的市场。
2015年以来，随着“租购并举”、“租售同权”等政策密集出台，开发商、中介机构、酒店集团、机构等纷纷进军长租公寓市场。
据市场统计机构数据，2017年我国租赁市场租金规模已达1.3万亿元。随着住房租赁市场发展进入快车道，预计到2025年租赁总收入将接近3万亿元，租赁人口达2.3亿。
中原地产首席分析师张大伟分析认为：租赁市场交易分成两类，一类是普通租赁，简单的说就是租户和业主可以直接交易的，另外一类是长租公寓类型，这一类的典型特点是中间有一个转租方，转租方参与了出租，获得差价。
张大伟称，租赁市场的乱象来说，资本大量进入，并没有多少是增量供应，因为盖房子出租在当下租售比下是不可能赚钱的。这种情况下，大量的资本进入的是存量改造，存量改造本身并不新增供应，只是通过升级或者分割获得投资溢价。
据《证券时报》报道，目前，局部地区房租失控式上涨，仅仅是各路资本进入租房市场的一个短期负面效应。有人预测，2019～2020年全国长租公寓的规模将达到3000万间，如果政策上不改弦更张，资本在租房市场的力量将越来越大，一个高效的自由交易市场有演变成“超级二房东”横行的垄断市场的危险，届时租房市场将很可能重蹈房地产市场的覆辙。
自如、蛋壳、相寓：不存在抬高租金情况
据数据显示，今年7月份，北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州和成都十大城市租金环比均有所上涨。
其中，北京在多家机构发布的数据中显示住房租金涨幅正不断上涨。
据贝壳研究院统计数据显示，2018年前7个月，北京链家租金指数同比上涨10.7%，略高于2015年和2017年涨幅，低于2016年涨幅。单月来看，7月北京每平米月租金为91.5元，环比上涨2.2%。
另据我爱我家集团研究院数据，2018年7月，北京的住房租赁月租金均价为4902元/套，环比6月份上涨2.9%，涨幅较6月份收窄了1.3个百分点。其中，普租的租金均价环比上涨6.2%，公寓的租金均价环比上涨1.4%。
业内人士认为，租赁市场最大的混乱是没有数据，当下市场各家机构发布的租赁市场都有非常明显的问题，而且发布数据的基本都是租赁利益相关方，存在推涨房租的预期。
但在自如、蛋壳、相寓等租赁企业看来，他们并没有推高房价。
此次事件的缘起在于水木社区发布的一则帖子。该帖子称，“自家房子要出租，在天通苑，120平方米三居，心理预期是7500（元/月）很不错了。来了自如和蛋壳两帮人，自如报价提高到9500，蛋壳急了，说，要比自如高300元，最后几轮过后蛋壳给到10800每月。”
面对论坛上的发帖，自如称，自如房源库中从未收录过天通苑西二区120平米三居室的户型，此个人账号的业主身份及所经历竞价收房事件也无从考证。另例，天通苑西二区近期有一套146平的三居室房源，目前该区域同户型房源普租价格均在万元以上，自如曾按照市场价委托期4年、5年给出9000元左右两种报价，后业主表示已和其他平台签约。因此自如从未对该区域给出高于市场普租价格的租金。
对于抬高租金的说法，自如称，长租公寓首先不具备影响操作整个租赁市场价格的能力，其次从企业运营机理出发也不会哄抬租金折损出租率，影响企业及行业的长效发展。自如不存在参与市场不良竞争、哄抬房价的行为。
蛋壳负责人沈博阳则在8月18日通过微信朋友圈回应称，“租房关系到民生，不是儿戏，多一些科技驱动，少一些中介套路；多一些透明有序，少一些恶性竞争互相拆台。对于造谣抹黑扰乱市场的行为，蛋壳公寓一定会拿起法律武器。”
8月19日，我爱我家也发布回应称，我爱我家相寓是不是也有参与高价收房变相抬高租金市场行为的问题，我爱我家相寓是最早从事长租公寓的中介品牌，租房业务是公司发展平滑经纪业务风险的措施，不存在抬高租金的情况。
房租上涨的原因到底是什么？
面对房租上涨的原因，链家研究院院长杨现领称，根据贝壳研究院的租金指数，可以观察到三个趋势：其一，北京及其它一线城市在2015年之前的租金涨幅非常小，且十分稳定；2015年之后，租金指数走势出现持续上涨的趋势，涨幅基本保持在10%左右，考虑到复利的作用，连续上涨的累积性影响已经十分显著。其三，租金上涨从一线扩散到核心二线，人口净流入的二线城市开始进入上涨的行列。
杨现领表示，如果一种产品或服务的价格出现持续的上涨，那只能说明一个问题：供给短缺，要么是数量的绝对短缺，要么是质量的相对短缺。一线及二线核心城市的租赁市场同时面临这种形式的短缺，这是租金上涨的根本原因。
国务院发展研究中心研究员刘卫民在《央视财经评论》中指出，这一轮房租上涨，有多种因素，但不容回避的一个因素是资本介入。不管是风投也好，一些社会资本也好，他们在选择投资标的的时候，经常会讲头部效应，只投这个行业里的前几位。这样一种投资行为或者说投资模式，会造成一些企业在扩张速度方面，在市场化房源搜集方面，用力过猛。
刘卫民称，更主要的是我们在前期租赁市场发展的不完善，造成了对优质房源稀缺性的供应，一些大城市特别是年轻人，他们需要这些优质的租赁房源，而在我们过去的租赁市场里面恰恰缺的就是这些优质房源。
财经评论员万喆则指出，房租的推手其实是来自于多方面的，资本在其中起到一定的作用，但不是全部因素。一些中介企业抢房源再高价租出去，这种情况其实前几年也在做，近期部分热点城市房租涨幅突然升高，并不完全是这样一个原因，还有包括租房市场供求结构出现的新变化，也是一个助推的因素。
此外，毕业季高校毕业生数量的增加也一定程度推动了部分热点城市房租价格上涨。