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酷暑时节，新房摇号人气却开始下滑，部分区域楼盘去化率走低，近期，武汉楼市出现的这股“凉意”，似乎也蔓延到二手房市场。
最近，武汉的二手房成交量一再下滑。从线下来看，武汉三镇中介门店的生意较以往差很多。在线上，二手房交易活跃度也大幅降低：挂牌量数据显示，武汉部分区域的二手房和新房价格相差无几，二手房价甚至高于新房，价格倒挂，有些房源挂了快一年都卖不出去，成交数量大幅下降，成交总价在100多万的小户型房源占多数。
导致以上现象的原因总体来看，一是因为武汉中心城区新房越来越稀少，导致成熟地段的二手房价格普遍上涨，部分片区新房二手房长期倒挂：在汉口后湖，新房二手房出现4000左右的倒挂；武昌积玉桥片，新房短缺，二手房价格已达2.7---3万。
二是因为随着房贷利率上涨，贷款等待周期变长，加大了买卖交易过程中的变数，不少二手房交易谈着谈着就凉了。而这其中的变数，包括来自买家和卖家双方的心理变化。
二手房市场真的已经“凉”了吗？看了以下这几个二手房买卖案例，你会发现，当下的武汉二手房市场，还真不是一句简单的“凉凉”就能概括的。
买家要等贷款批下来再过户 一再讨价还价
黄女士在汉口市区有一套二手房，她打算将此房置换出去再买套学区房，为孩子明年上学做准备。她的这套二手房属于次新房，房屋周边交通和生活配套都已十分成熟，并且区域周边也没有新房房源在售。
而交易过程中，黄女士却和买家有了分歧：来看房者都要等贷款批下来再办过户。目前武汉商贷的等待时间颇长，至少两个月。黄女士却急着转手这个二套房，以获得置换一套学区房的资格。时间不等人，黄女士要找的是全款买家。
也有全款买家来看房，但买家却更加“淡定”，以房价过高为由一拖再拖。黄女士的房子年限较新，后期需要买家缴纳的税费比较高，加之装修等后续费用，买家的购买意愿不强。甚至有买家在看二手房的同时，也在考虑白沙洲、经开等区域的新房。
黄女士的二手房交易，因为买家“不急”，而迟迟待字闺中。
笔者在常青路一中介门店遇到的一位徐女士，她一直在参与新房摇号，听说市场有所降温，就想来看看二手房的情况。“相比现在的新房，地段上肯定是比不过市中心的一些二手房的，但是二手房之前价格一路上涨实在太贵了，本来以为市场遇冷，二手房价格下来了，但是目前来看还没有，我也不急着买再看看吧。”
房东预期没转变
想捡漏的购房者大失所望
武汉二手房交易中，也有卖家不急的情况，在二七滨江商务区附近有一处90㎡二手房的吴先生，他的策略是“待价而沽”。吴先生家的二手房在周大福金融中心对面，自然不缺看房者：有买家打算出150万全款，吴先生拒绝了。
吴先生要求很简单：用二手房卖出的全款来付一套武汉天地80平或后湖150平新房的首付。他认为自己的房子卖价不止150万。
“况且以后房子有可能拆迁，我的选择很多，不急着卖。”
与房东几乎没怎么改变的预期相对应的，是有不少购房者听闻二手房降温的消息，想要看看能不能捡到漏。然而，询问后的结果让这些购房者失望而归。
“很多房东就是挂着看看行情和价格，并不是诚心要卖的。”某中介人员表示，大部分房东都不愿意降价，在他们登记的房源记录中，诚心卖房的房东不多，很多直接标注着房东不愿接电话。
供求决定价格，地段、配套有优势，同时周边又缺乏合适新房供应的二手房小区，成交价格依然坚挺，甚至还稳中有升的趋势。如果是冲着“降价”、“捡便宜”的心态去买二手房，很有可能会失望。
相比有“限价”的新房，二手房可能是最快能反映当下市场预期的一个窗口。二手成交量下降，部分房东降价几万，这样的现象确实存在。但若就此推断二手房市场已经“变凉”，或许有些过于武断。
“降价的情况是个例，很多优质小区的二手房价格依然还是比较坚挺的。另外一方面，7、8月份本就是传统的成交淡季，成交量有所下滑还是正常现象。”一位资深经纪人表示。不可否认的是，当下的武汉二手房市场，正在逐渐回归理性。
总结：目前，随着武汉各大银行贷款周期加长，利率上浮，买家的观望意识加重。市中心老旧小区的二手房存在配套差、装修维护成本高等缺点，卖不出高价；而那些地段好、配套好、户型好的次新房本来具有很大优势，但税费较高，且这类房源一房难求，房价出现倒挂，反而让购房者怀疑究竟要不要买二手房：许多人又重新回到了“总价150万以内，是该选择武汉二环内的二手房，还是四环外的新房？”类似的纠结中。
从现阶段来看，武汉二手房市场行情有些波动，但绝对还称不上明显遇冷，房东的预期何时转变或将会是降价的关键。
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