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“风暴”中心 武汉百亿土拍招商捡漏与龙湖加码

2020/5/21 23:34:40发布157次查看
  观点地产网 长达两三个月的疫情冰封期后,“风暴”中心武汉久违地迎来一场百亿土拍。
  5月19日,除两宗临时延期地块外,武汉共有七宗地块入市竞拍并成交,揽金114.56亿元。
  硚口地块遭遇两次流拍、修改指标重新上架后,终于成功出让,由招商蛇口以总价58.87亿元竞得,楼面价15632元/平方米。
  武昌滨江商务核心地段两宗关联地块,则由龙湖、清能联合体以总成交价46.47亿元底价摘得。
  早在开拍前,市场便对这场土拍充满期待,认为代表着武汉楼市回归的揭幕大戏。
  从结果来看,除了上百亿的成交金额,背后的降价20亿、调整指标、底价成交等,也是观察目前武汉楼市的重要维度。
  降价20亿“准地王”
  此次土拍中最受关注的自然是“准地王”硚口地块。
  该宗地前身为p(2018)096号硚口宗关地块,于2018年10月31日首次入市竞拍。地块位于硚口区解放大道以南、沿河大道以北,京广铁路以西,出让面积约为13.86万平米。
  地块起拍价达70亿元,起始楼面价约为1.45万元/平米,起始价就已刷新硚口片区单价、总价纪录。若顺利成交,将超越万科年初拿下的47亿元硚口地块。
  在10月31日的竞拍中,该地块惨遭流拍。彼时普遍观点认为,该宗地块流拍主因是起拍楼面地价高,商服比例也高,测算下来房企盈利会有难度。
  据悉,该宗地块商服占比接近一半,自持要求高。
  年底12月,该宗地块再次入市,保证金从42亿降至14亿元,仍旧无人问津。
  一年后的2019年11月,地块编号改为p(2019)153号并入市,但在出让前武汉国土局宣布地块延期至12月出让;随后于12月仍旧宣布延期。
  算下来,这次已是硚口地块第五次入市。
  之所以能够成功出让,从土地指标变动上便可窥到原因。
  据观点地产新媒体了解,此次编号p(2020)022号的硚口地块,事实上只是原p(2019)153号地块的一部分,地上规划面积从原先13万平方米缩减至10万平方米左右;计容面积中,不仅商业建筑面积从9万平方米减小至4万平方米,同时取消了地下商业建筑用地指标,商服比例下降。
  对于开发商而言更为吸引的是,地块起拍价从此前70亿元下调至58.37亿元左右,竞买保证金也降至总价的20%左右,约11.67亿元。
  “地块今天能够成交其实不是特别意外,像中国铁建,葛洲坝也有参与竞拍,核心就是地块本身指标发生了一些质变,门槛降低,住宅占比提高,房企资金支出压力、产品溢价能力就没那么大了。”湖北中原策略顾问中心总经理郑源滔对观点地产新媒体表示。
  值得注意的是,虽然起拍总价降低,但楼面单价实则提高至15500元/平方米左右,最终成交楼面价15632元/平方米也超越了去年融创拿地的14478元/平方米,成为区域楼面价新地王。
  郑源滔表示,目前地块周边项目新房毛胚价格在27000元/平方米左右,且去化还不算非常理想,所以对比来看项目盈利可能不会很乐观,处在微利水平。
  光华楼评出品人杨光华也对观点地产新媒体称,该地块楼面价和周边有些二手房价格几乎处于同样水平,“今天好多开发商就打趣说,用别人的地价来买我们的房子就可以了”。
  除了盈利水平方面的考虑,对于竞得人招商而言,这宗地块的规划要求也不低,如超高层建筑、一定比例的商业建面。
  “招商蛇口具备打造这种复合业态的能力。”郑源滔称,招商蛇口此前在青山区的综合体项目一江璟城,便囊括住宅、公寓、甲级写字楼、商业街区等多元业态。
  武汉的争夺
  除了硚口地王,龙湖联合清能拿下的武昌滨江地块同样惹眼。
  据悉,p(2019)212号、213号两宗地块为关联搭配供应地块,竞买人必须同时参与两宗地块竞买,两宗地起拍总价超46亿,首先在起拍价上门槛便不低。
  最终两宗地块都以底价成交,其中商住地块成交总价292795万元,楼面地价13962元/平方米;商服地块成交总价171925万元,成交楼面地价6097元/平方米。
  竞得企业龙湖、清能联合体需建设不少于28万平方米的商业综合体,自持建筑面积不低于19.5万平方米,其中不少于17.5万平方米自项目竣工验收之日起10年内不得对外销售,不少于2万平方米自项目竣工验收之日起5年内不得对外销售。
  据观点地产新媒体了解,龙湖与清能集团已是老搭档,清能集团为湖北省国资委旗下做地产开发的平台。今年4月份,清能集团位于武汉洪山毛坦村的新建商业金融业设施项目规划公布,就是引进龙湖共同打造40万方商业综合体。
  龙湖随后也在官微表示,该项目将打造成tod天街项目。
  此次落地武汉,于龙湖而言也是对华中区域土储的一次有效补充。
  据悉,华中区域一直是龙湖销售贡献弱区。2019年全年,龙湖集团合同销售金额2425亿元,销售面积1424万平方米,其中华中区域销售额为223亿元,占总销售额9.2%,在五大区域中排名垫底。
  虽然两大地块均成功出让,但不可忽视的是,此次武汉土拍几乎都是底价成交,市场期待看到的火爆场面似乎并没有出现。即便硚口地块,第五次入市成功出让也是以大幅降价为“代价”的。
  唯一引来房企争抢的地块是汉南的p(2020)021地块,经过110轮竞价后,由重庆华宇集团旗下武汉华宇业瑞企业管理有限公司以5.04亿元竞得,楼面价2297元/平方米,溢价率76.12%。
  杨光华指出,汉南地块如此火热只是单个现象,“这种小块、总金额不高的地,大家都会去抢”。
  但同时,也不能仅凭底价或一两个开发商参与竞拍来判定地市不够火。如招商与龙湖摘得地块,杨光华称:“其实两块地背后都有不少家房企跟过,但能够根据这个游戏规则走下来的很少。”
  据悉,龙湖摘得的武昌联合地块此前业内早有传闻将被凯德拿下,且限制条件几乎是为凯德量身打造,如28万平方米的商业综合体、1家获得过“全球最受信赖公司”前100名的公司、引入1家管理房地产基金的企业总部等,消息称将打造武汉来福士广场。
  郑源滔则表示,溢价关系到起始楼面价,这是可调控的,与武汉市场的情况不能完全画等号。从实际成交楼面地价来看,基本处于合理水平。
  “在当前的市场环境之下,愿意拿出几十个亿拍地的房企本身并不太多,所以大手笔进行拿地,说明还是对武汉未来房地产市场抱着比较积极乐观的心态。”郑源滔称。
  杨光华也认为,这次土拍房企加码显示对武汉经济与城市未来的信心,但同时目前基本还是央企、国企在参与竞拍大规模的地块,民营房企比较少。
  另于今日5月19日,武汉自然资源和规划局又新挂牌了9宗地块,总起拍价约为56.94亿元,将于6月18日集中出让。
  “拍地节奏明显加快了。”杨光华称,相比其他城市,武汉土拍晚了一到两个月,从4月份才开始陆续拍地,5月份加速,后面将有更大规模的土地入市。

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